Construction d’une maison neuve : paiements, arnaques et protections (France)
Construire une maison est souvent le projet d’une vie. Ce guide explique, en français simple, ce que la loi prévoit en France, comment certains acteurs abusent des clients (avances illégales, chantiers abandonnés), et comment se défendre sans se faire intimider.
Zone couverte : ce guide concerne la France et le contrat de construction de maison individuelle. Les règles peuvent être différentes dans les autres pays de l’Union européenne.
1) Rappels importants et vocabulaire (France)
Contrat de construction de maison individuelle
En France, la construction d’une maison neuve est souvent encadrée par un contrat de construction de maison individuelle (souvent appelé « CCMI »). Ce contrat est très encadré et protège le client, notamment sur :
- le prix (qui doit être global, ferme et définitif) ;
- les délais de livraison ;
- le calendrier des paiements (pourcentages maximum par étape) ;
- l’obligation d’une garantie de livraison ;
- l’obligation d’une assurance de responsabilité décennale.
Code de la construction et de l’habitation
Les règles de ce type de contrat sont fixées par le Code de la construction et de l’habitation
• Guide officiel du CCMI (Service-Public)
• Code de la Construction et de l’Habitation (Legifrance)
2) Règles légales de paiement étape par étape
Dans un contrat de construction de maison individuelle, le constructeur ne peut pas demander l’argent n’importe comment. Le calendrier des paiements est strictement encadré. Le client ne doit pas payer plus que les pourcentages ci-dessous au moment de chaque étape.
Barème indicatif pour les paiements (France)
- Avant le début du chantier : pas de paiement significatif, sauf cas très encadrés.
- À l’ouverture du chantier : au plus une petite partie du prix total.
- À l’achèvement des fondations : le constructeur peut demander un nouveau pourcentage.
- À la mise hors d’eau (toiture posée) : le client verse une nouvelle fraction.
- À la mise hors d’air (fenêtres et portes extérieures posées) : nouvelle étape de paiement.
- À l’achèvement des travaux d’équipement (électricité, plomberie, cloisons) : presque tout est payé.
- À la remise des clés : le solde final.
Si un constructeur réclame un montant important alors que l’étape correspondante n’est pas réellement terminée (par exemple “mise hors d’air” alors qu’il manque encore des fenêtres), la demande est abusivement anticipée. Le client est fondé à la refuser.
Comment vérifier qu’une étape est réellement atteinte ?
- Fondations : fondations coulées, ferraillage, travaux visibles terminés au sol.
- Mise hors d’eau : charpente posée, toiture couverte (tuiles, ardoises ou autre).
- Mise hors d’air : toutes les menuiseries extérieures (fenêtres, portes) installées.
- Achèvement des travaux d’équipement : cloisons réalisées, électricité, plomberie et chauffage en place.
À chaque appel de fonds, prenez des photos datées du chantier. Cela servira en cas de contestation.
Barème officiel des paiements dans un CCMI (France)
La loi impose des plafonds stricts. Le constructeur ne peut pas dépasser les pourcentages suivants :
- Ouverture du chantier : 15 % du prix total.
- Achèvement des fondations : 25 %.
- Élévation des murs : 40 %.
- Mise hors d’eau (toiture posée) : 60 %.
- Mise hors d’air (menuiseries extérieures posées) : 75 %.
- Achèvement des travaux d’équipement : 95 %.
- Réception des travaux : solde final de 5 %.
Même si le constructeur réclame le dernier paiement, le client peut conserver 5 % jusqu’à ce que toutes les réserves soient levées.
3) Arnaques fréquentes dans la construction
a) Avances de fonds illégales
C’est l’une des techniques les plus courantes. Le constructeur demande une somme importante “en avance” :
- « pour réserver l’équipe » ;
- « pour commander les matériaux avant augmentation » ;
- « pour avancer plus vite et vous livrer plus tôt ».
Si cette demande ne correspond pas à une étape réellement atteinte sur le chantier, elle est irrégulière.
b) Faux achèvements de travaux
Certains présentent une étape comme “achevée” alors qu’il manque des éléments essentiels. Par exemple :
- mise hors d’air déclarée alors qu’il manque des menuiseries ;
- achèvement des travaux d’équipement déclaré alors que l’électricité n’est pas terminée ;
- fondations présentées comme finies, alors qu’il manque des éléments de structure.
c) Pressions et menaces de blocage
Quand le client refuse de payer un appel de fonds anormal, certains adoptent un discours agressif :
- « si vous ne payez pas, on arrête le chantier » ;
- « nous ne pourrons plus commander les matériaux, ce sera de votre faute » ;
- « nos équipes passeront sur un autre chantier ».
Ces pressions jouent sur la peur. Elles ne changent pas la réalité juridique : une demande anticipée reste irrégulière.
d) Absence ou fausse assurance décennale
D’autres se présentent comme “constructeur” mais n’ont pas l’assurance obligatoire. Ils peuvent :
- fournir une attestation ancienne et périmée ;
- fournir un document qui ne couvre pas le type de travaux réalisés ;
- ou ne fournir aucun document concret.
ne jamais se contenter du papier. Il faut appeler directement la compagnie d’assurance indiquée sur le document, et vérifier que le contrat est bien actif au nom de l’entreprise, pour le type de travaux prévu.
e) Matériaux et prestations dégradés
Une fois le chantier engagé, certains modifient la qualité des matériaux pour économiser :
- isolant moins performant que prévu ;
- fenêtres de gamme inférieure à celles décrites au contrat ;
- épaisseur de dalle ou de fondations insuffisante par rapport aux règles de l’art.
f) Chantier abandonné après encaissements
Scénario classique : après avoir encaissé une grande partie des sommes, le constructeur ralentit, puis le chantier finit par s’arrêter. Les clients se retrouvent avec une maison inachevée et un budget largement consommé.
4) Refuser un paiement illégal : risques réels et protections
Beaucoup de clients ont peur de refuser un paiement illégal parce qu’ils craignent des conséquences graves (pénalités, procès, abandon définitif du chantier). En pratique, refuser un appel de fonds non conforme aux règles est au contraire une manière de se protéger.
Ce que le constructeur n’a pas le droit de faire
- il ne peut pas imposer un paiement qui ne correspond pas à une étape réellement atteinte ;
- il ne peut pas appliquer librement des pénalités parce que vous refusez un paiement irrégulier ;
- il ne peut pas rompre proprement le contrat uniquement parce que vous refusez un paiement anticipé ;
- il ne peut pas réclamer des sommes « en espèces » ou « hors facture » pour “dépanner le chantier”.
Refuser un paiement anticipé ou abusif n’est pas une faute. C’est au contraire le moyen de faire respecter le contrat et la loi. L’argument « si vous ne payez pas, nous arrêtons tout » ne transforme pas une demande illégale en demande légale.
Ce que vous pouvez faire concrètement
- vérifier sur place l’état réel du chantier (photos, dates, témoins si possible) ;
- répondre par écrit (courriel puis lettre recommandée avec accusé de réception) ;
- indiquer que le paiement sera effectué lorsque l’étape sera réellement atteinte ;
- rappeler que vous souhaitez simplement l’application du contrat et des règles légales.
« Après visite du chantier et vérification de l’état des travaux, l’étape indiquée dans votre appel de fonds ne me semble pas pleinement atteinte. Je vous confirme que je règlerai cette somme dès que cette étape sera effectivement réalisée, conformément au contrat signé. »
5) Recours possibles en cas de blocage, malfaçons ou abandon
a) Lettre recommandée avec accusé de réception
Le premier réflexe, dès qu’une difficulté sérieuse apparaît, est d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (souvent abrégée dans les modèles par « LRAR »). Ce courrier peut servir à :
- demander la reprise du chantier ;
- contester un appel de fonds ;
- signaler des malfaçons ou des non-conformités ;
- mettre officiellement le constructeur en demeure d’agir.
b) Mise en demeure de reprendre le chantier
Si le chantier est à l’arrêt, une mise en demeure claire est indispensable. Elle rappelle les faits, donne un délai précis et annonce les suites possibles (garante de livraison, expertise, etc.).
c) Garant de livraison (dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle)
Dans un contrat de construction de maison individuelle, le constructeur doit fournir une garantie de livraison. Le garant peut être une banque ou une compagnie d’assurance.
- en cas de graves difficultés (abandon, blocage durable), le garant peut être saisi ;
- il a pour rôle de faire terminer la maison, quitte à changer d’entreprise si nécessaire ;
- il peut faire pression sur le constructeur initial.
d) Expertises et actions plus lourdes
- Expertise amiable : visite sur place d’un expert pour constater les défauts.
- Expertise judiciaire : décidée par un tribunal, avec rapport détaillé.
- Assistance juridique : si votre contrat d’assurance habitation inclut une protection juridique.
- Signalement aux autorités : notamment en cas de pratiques manifestement trompeuses.
Plus tôt les problèmes sont signalés par écrit, plus il est facile ensuite de faire valoir vos droits. Les courriels, lettres recommandées, photos et comptes-rendus sont des preuves précieuses.
6) Assurances obligatoires : décennale et dommages-ouvrage
a) Assurance de responsabilité décennale
L’assurance de responsabilité décennale couvre, pendant dix ans à compter de la réception des travaux, les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (gros défaut de structure, affaissement important, toit qui fuit de manière grave, etc.).
- elle est obligatoire pour les constructeurs et de nombreux artisans du bâtiment ;
- elle doit couvrir le type de travaux réellement réalisés ;
- elle doit être valide à la période du chantier.
ne vous contentez pas du document fourni. Notez le nom de la compagnie d’assurance, le numéro de police, puis appelez directement l’assureur pour vérifier :
- que le contrat existe bien ;
- qu’il est en cours de validité ;
- qu’il couvre bien les travaux prévus pour votre maison.
b) Assurance dommages-ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître d’ouvrage (le client qui fait construire). Elle permet une indemnisation plus rapide en cas de dommages graves relevant de la garantie décennale.
- elle n’est pas toujours bien expliquée aux particuliers ;
- elle facilite le traitement des sinistres lourds ;
- elle est particulièrement utile pour les projets importants comme une maison neuve.
7) Exemples de formulations de courriers
Les exemples ci-dessous donnent une base de formulation. Ils peuvent être adaptés ou complétés en fonction de chaque situation. Pour les cas complexes ou très conflictuels, il reste conseillé de demander l’avis d’un professionnel du droit.
7.1 – Contestation d’un appel de fonds jugé anticipé
Objet : contestation d’un appel de fonds
« Madame, Monsieur,
J’ai bien reçu votre appel de fonds relatif à l’étape “[…]”. Après visite du chantier et vérification de l’état des travaux,
il apparaît que cette étape n’est pas complètement atteinte (éléments manquants : …).
Dans ces conditions, je ne peux pas régler cette somme à ce stade. Je vous confirme que je procéderai au règlement
dès que l’étape correspondante sera effectivement réalisée, conformément au contrat signé et aux règles applicables.
Je reste disponible pour toute visite contradictoire sur place.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. »
7.2 – Mise en demeure de reprise du chantier
Objet : mise en demeure de reprendre le chantier
« Madame, Monsieur,
Le chantier relatif à la construction de ma maison située […], initialement prévu pour une livraison à la date du […],
est actuellement à l’arrêt depuis le […]. Aucun planning de reprise clair ne m’a été communiqué malgré mes relances.
Par la présente, je vous mets en demeure de reprendre les travaux dans un délai de [… jours] à compter de la réception
de ce courrier et de me transmettre un calendrier précis de la suite du chantier.
À défaut de reprise dans ce délai, je me verrai contraint d’envisager toutes les démarches nécessaires à la protection
de mes intérêts, y compris la saisine de la garantie de livraison, la demande d’expertise et, le cas échéant,
les voies de droit appropriées.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. »
7.3 – Information du garant de livraison (en cas de grave difficulté)
Objet : information sur les difficultés du chantier et demande d’examen de la situation
« Madame, Monsieur,
Je me permets de vous contacter en votre qualité de garant de livraison pour le contrat de construction signé avec
la société […], concernant la maison située […].
Depuis le […], le chantier connaît des difficultés importantes : [… description : arrêt prolongé, absence
de réponse du constructeur, désaccord sur les appels de fonds, etc.].
Je vous informe officiellement de cette situation et vous remercie par avance de bien vouloir examiner le dossier
et me préciser les démarches à suivre afin de garantir la bonne poursuite et l’achèvement des travaux.
Je reste à votre disposition pour tout document ou complément d’information utile.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. »
8) Rappel : France et autres pays d’Europe
Ce guide est centré sur les règles françaises de la construction individuelle, et plus particulièrement sur le contrat de construction de maison individuelle. Dans d’autres pays de l’Union européenne :
- le droit applicable peut être très différent ;
- les contrats types ne portent pas le même nom ;
- les garanties (livraison, insurances, recours) ne fonctionnent pas toujours de la même manière.
En revanche, certains réflexes restent valables partout :
- ne jamais payer des sommes importantes sans preuve écrite et étape réellement visible ;
- éviter de verser presque tout avant la fin des travaux ;
- vérifier l’existence de garanties et d’assurances ;
- garder une trace de tous les échanges et des étapes du chantier.